들어올 사람도 없는데, 미친듯이 아파트를 짓는 이유

 

건설업이 gdp에서 차지하는 비중은 15%  // 다른 선진국의 x3배
2024년 한해에만, 건설사 부도 27곳, 5년만에 최다
금리는 2년만에 x7배 , 공사비는 30% 오름
신도시 상가 권리금은 1억에서 0원으로
재건축 분담금은 7억원을 넘었습니다.

이미 완공된 건물들은 텅 비어있음.
서울옆 신도시 상가들을 보면, 가게가 들어온곳보다 빈곳이 더 많음.

공장에서 물건이 안팔리면 어떻게 할까요? 당연히 생산을 줄입니다.
창고에 재고가 쌓이면, 신규투자를 멈춥니다.

그런데 건설업은 다릅니다.
빈집이 늘어나는데도, 새 아파트를 짓고, 
상가가 비어가는데도, 새 건물을 올립니다.
왜 그러는걸까요? 여기에는 구조적인 이유가 숨어있습니다.
나라전체가 1년동안 버는돈을 gdp라고 하는데,
이 gdp에서 건설업이 차지하는 비중이, 무려 15퍼센트에 달합니다.
미국은 4%, 독일은 5% // 우리는 선진국 평균의 x3배가 넘는돈을 건설업에 쏟아붓고 있습니다.  //  이러니 거품이 끼지.
국토교통부 문제가 있음.

정부입장에서 경제성장률을 올리는 가장 빠른 방법이 뭘까요? 반도체 공장을 짓는데는 몇년이 걸립니다.
하지만 신도시를 만들겠다고 발표하고, 땅을 파면 당장 내년 경제성장률에 숫자가 찍힙니다.  // 가짜 성장률
건설 노동자가 일하고, 레미콘 트럭이 돌아가고, 철근이 팔립니다.
이 모든 활동이 gdp로 잡힙니다.
실제로 , 한국은행 보고서에 따르면, 2024년 1분기 gdp성장률이 부진한건
건설투자때문에 0.4%포인트나 깍였습니다.
건설이 흔들리면, 나라경제 전체가 흔들린다는 뜻입니다. 문제는 이게 진짜 성장이 아니라는겁니다. 필요해서 짓는게 아니라,
경제숫자를 유지하기 위해 짓는겁니다. 아픈환자에게 근본적이 치료 대신 진통제만 계속 놓는것과 비슷합니다.  
#경제체질 개선을 해야한다.  건설업을 5%내외로 줄여야, 그쪽으로 새는돈이 진짜 쓸곳으로 흘러간다.

건설업에 일하는 사람도 거의다 중국인일텐데...  제대로 지을까?ㅋ

흰개미떼같은 놈들.  경제를 다 박살내

*진실을 가린 경제성장률.

 

건설사들이 멈추지 못하는 또다른 이유가 있습니다. 바로 pf때문입니다.
pf는 프로젝트 파이낸싱의 줄임말로, 건설사가 자기돈이 아니라, 금융권에서 빌린 돈으로 건물을 짓는 방식입니다;;;
땅을 담보로 대출을 받고, 건물을 올린다음, 분양해서 받은 돈으로 빚을 갚는 구조. // 이 구조 중국 아파트에서 봄ㅋ  지방, 부도난 아파트
여기서 무서운 함정이 생깁니다.지금 짓는 건물이 안팔리면, 빚을 갚지못합니다. 그러면 어떻게 될까요?
다른땅을 담보로 또 대출을 받습니다. 새 프로젝트를 시작해서, 그 돈으로 이전 빚을 갚습니다. /// 카드 돌려막기;;
멈추는 순간 전체가 무너지기 때문에 수요가 없어도, 계속 지을수밖에 없습니다. 
정부도, 건설사도 멈출수없는 상황에 갇혀버린겁니다. /// 정부도 한통속 ...  imf 당하고도 정신못차림.

 

돌려막기가 한계에 부딪히면 어떻게 될까요?
그 증거들이 곳곳에서 나타나고 있습니다.
가장 먼저 쓰러지는건, 체력이 약한 중소 건설사들입니다.
건설업 부도 업체수를 보면 상황이 심각해집니다.  매년 10곳이상.. 점점 늘어나는 추세.
더 무서운건 이중 85%가 지방 건설사라는 점입니다.  수도권 밖에서부터 무너지고 있습니다.
미분양이 쌓이면서, 돌려막기가 막힌겁니다ㅋ
건설현장이 줄면서, 관련산업도 함께 쓰러지고 있습니다.

시민트나 철근 사용률이 25%나 줄어듬. 
건설사 수익성도 바닥. 한국은행 금융 안정보고서에 따르면 건설사 평균 영업이익률이 2020년 5.9%에서 2023년 1.7%로 추락했습니다.
금융권도 불안합니다. 한국신용평가에 따르면, 금융권이 건설업과 pf에 빌려준 돈이 252조원이 넘습니다.
2008년 글로벌 금융위기때 부동산 pf규모가 약 100조원이었습니다.
규모가 커진만큼, 터지면 충격도 훨씬 클수밖에 없습니다. 특히 저축은행이나 캐피탈 같은 제2금융권의 샇황이 심각.
건설사업 초기에 땅을 담보로 빌려주는 토지담보 대출이라는게 있는데, 이 대출의 연체율이 3배 폭등함. 미친듯 빌려썼어.
빌려가 돈을 갚지못하는 건설사가 그만큼 늘었다는 뜻.
건설업계ceo들은 현재상황이 외환위기나 금융위기때보다 더 심각하다고 말합니다.
그때는 일시적인 충격이었지만, 지금은 뿌리부터 흔들리는 문제라서 언제 끝날지 모른다는거

 

1960년대부터 시작된 빠른 경제성장 과정에서 건설업은 가장 확실한 성장엔진이였음.
도로를 놓고, 다리를 세우고, 아파트를 지으면, 당장 수만개의 일자리가 생겼습니다.  // 이젠 외국인 일자리가 생가지ㅋ
시멘트 공장이 돌아가고, 철강수요가 늘면서 관련산업 전체가 함께 컸습니다.
그때는 이방식이 통했지.   시대가 바뀐 지금까지 이ㅈㄹ을 하면 어떡하냐?
인구가 빠르게 늘고있었고, 도시로 사람들이 몰려들었고, 집이 부족했습니다. 그때엔
지으면 팔렸고, 팔리면 또 지었습니다.
경제가 커지면서, 더 많은건물이 필요했고. 건물을 지으면서 경제가 더 커졌습니다.
진짜 문제는, 그 시절 처방전을, 아직도 쓰고있다는 점입니다.
경제가 어려워지면, 정부는 습관처럼, 건설카드를 꺼냅니다.  틀딱들. 대통령부터가 잘못됐지.
새로운 도시를 만들겠다고 발표하고, 재개발 규제를 풀고, 도로와 철도에 예산을 쏟아붓습니다.
정치적으로 효과가 빠릅니다.
지역구에 새아파트 단지가 들어서면, 표가 됩니다.
선거철마다 개발공약이 쏟아지는 이유입니다. 수십년간 이렇게 돌아가다 보니, 엄청나게 많은 사람들의 생계가 건설업에 연결되어 있습니다.
건설업이 멈추면, 이 모든 사람들의 삶이 흔들립니다.  정치인들이 건설업을 함부로 건드리지 못하는 이유입니다.
은행들도 깊이 연관되어 있습니다. 시중은행들이 빌려준 돈의 상당부분이 부동산과 관련되어 있습니다.
주택담보대출, 전세자금대출, 건설사에 빌려준 PF대출까지... 다 합치면 어마어마 하겠죠. 몇조
부동산 시장이 무너지면, 은행들도 큰 타격을 입습니다. 일반가정도 엮입니다.
한국 가계자산의 70%이상이 여기 부동산입니다.
대부분의 중산층에게, 집은 평생 모은 재산의 전부이고, 노후를 대비하는 수단이며
자녀에게 물려줄 유일한것입니다. 집값이 떨어지면 그들의 평생 노력이 물거품이 됩니다.  // 잠깐 떨어지는거지, 나중에 다 다시오름;;
결국, 정부도,은행도, 건설사도,집을 가진 사람들고 /// 모두 한배를 탄거죠.
배가 조금씩 기울어도 아무도 뛰어내리질 못합니다.
모두가 알면서도 멈출수없는 흐름에 갇혀있습니다.  이 흐름이 만들어낸 대표적인 결과물이 신도시.
서울 주변의 허허벌판에 계획된 도시를 통째로 만드는 겁니다.  분당,일산, 평촌, 산본, 중동 - 1기 신도시
수십만 가구의 아파트를 한꺼번에 지어서 주택부족 문제를 해결하겠다는 계획이었습니다. 당시로는 나쁘지 않은 선택.
서울의 집값 상승세가 꺽임. 서울보다 넓었고, 가격도 상대적으로 저렴했음.
진짜 도시가 만들어지려면, 훨씬 오랜시간이 필요합니다. 회사들이 들어오고, 가게들이 생기고
학교와 병원이 자리잡고, 사람들이 그 안에서 일하고 생활하는 생태계가 형성되려면, 수십년이 걸립니다.
신도시에는 집만 있었습니다;; 일자리는 여전히 서울에 있었습니다.
그래서 신도시 주민들은, 아침마다 서울로 출근하고 저녁에 집에와서 잠만 잤습니다.  bed-town

도시안에서 일하고, 생활하고, 소비할수있는 능력을 자족기능이라고 함.
이 자족기능이 없는 도시는, 주민과 함께 늙어갑니다. 젊은사람이 떠나면, 상권이 죽고, 상권이 죽으면, 더 많은 사람들이 떠납니다.

 

분당 - 집값도 높고, 상권도 활발하고 젊은가족들이 계속 들어옵니다. 
일산 - 조금씩 활력을 잃어가고 있습니다. 상업지구는 심각. 
두도시의 차이는 일자리에 있음. 분당옆에는 판교가 있음. 카카오,네이버,nc소프트 같은 it기업들이 모여있는 판교 테크노밸리에는 수만개의
좋은 일자리가 있음. 분당에 사는 사람들은, 판교까지 15분이면 출퇴근이 가능함.
젊고 소득이 높은 사람들이 분당에 계속 살고 싶어합니다. 
일산에는 그런게 없습니다. (평범)  킨텍스가 있고, 방송국이 있지만 수십만 주민의 일자리를 감당하기엔 턱없이 부족합니다.
젊은 직장인들은, 서울이나 판교 근처로 이사를 갑니다. 
결국 도시의 운명을 가르는건 일자리.
아파트가 아무리 좋아도, 일자리가 없으면, 사람들은 떠납니다.

2010년대 내내 금리가 역사상 가장 낮은 수준. 돈을 굴릴때를 찾았고, 영끌이란 말이 유행
2022년 전세계적으로 물가가 치솟음. 물가상승을 위해, 각국 중앙은행들이 금리를 올리기 시작함.  한국은행도..
불과2년만에 7배가 뜀. 대출이자가 2배,3배로 뛰었음. 감당할수없는 가정이 속출.
건설사들은 더 큰 타격을 받음.  pf대출금리가 연5-6%에서 10%를 넘어섬.
미분양이 쌓이는 상황에서 이자부담까지 2배가 되니 치명적이었습니다.
금리만 문제있었던게 아님. 공사비까지 폭등함. 30% 상승. 인건비가 오르고, 시멘트와 철근 같은자재가격이 뛰었음.
같은건물을 짓는데, 훨씬 더 많은돈이 드는 시대가 되버림.
그런데 더 무서운건 인구.  대한민국의 출산율은 세계최저. 여성1명이 평생 낳는 아이가 0.7명으로 낮음.
아이가 줄면, 집도 덜 필요합니다. 지금 짓고있는 아파트에 살 사람이 점점 줄어든다는 뜻입니다.
이 충격은, 재건축이라는 오래된 꿈마저 흔들고 있습니다.
예전부터 재건축은 부동산 투자의 황금공식이었습니다. 낡은 아파트를 사서 기다리면, 새 아파트가 된다.
30년된 아파트가 재건축되면, 시세가 2배,3배로 뛴다.
그런데 이 공식이 흔들리고 있습니다.
재건축을 할땐 기존 아파트 주민들이 추가로 돈을 내야합니다.  분담금.
새 아파트가 더 넓어지고 좋아지니까, 그 차액을 각자 부담하는겁니다.
그런데 이 분담금이 하늘높은줄 모르고, 치솟고 잇습니다.
분담금을 낼수없는 주민이 많아지면, 재건축 자체가 무산됩니다.
그러면 30년,40년된 아파트는 그대로 남습니다. 배관이 녹슬고, 외벽에 금이가고
엘리베이터가 고장납니다. 수리하려면 돈이 필요한데 그 돈도 없는 고령주민들이 대부분입니다. 수직슬럼
슬럼- 가난한 사람들이 모여사는 낙후된 동네.  수직슬럼은 고층 아파트에서 일어남.
엘리베이터가 멈추고, 난방이 끊기고, 관리비를 낼수없어서, 경비원도 해고가 되고, 건물이 점점 황폐해짐.

대한민국 건설업은 페달을 멈추면 쓰러지는 자전거와 같음.
정부는 경제성장률을 유지하기위해, 계속 지었음. 건설사는 기존빚을 갚기위해 새 프로젝트를 시작함.
멈출수 없는 구조였음. 수요가 없어도, 빈집이 늘어도 공급은 계속 됐습니다.
하지만 영원히 달릴수는 없습니다. 
금리가 오르면서 큰 충격이 옴. 미분양이 쌓이고, 건설사가 쓰러지고 빈건물이 늘어남
출산율 세계꼴찌라는 더 큰 파도가 다가옴. 
수백조원이 건설업과 부동산에 묶여있고, 2금융원 연체율은 1년만에 3배로 뜀.
정부와 건설사는 위기가 터지는 시점을 늦추려하지만, 결국 피해는 개인에게 돌아갑니다.
모든 도시가 똑같이 무너지지는 않을겁니다. 좋은 직장이 있는곳, 젊은층 유입이 되는곳은 버틸겁니다.
베드타운으로 남는곳, 고령화가 심한곳, 재건축이 안되는곳은 쇠락할겁니다.
중요한건, 집이 아니라 일자리입니다.  넓은집, 새아파트보다 일자리가 있는 도시에 사는게 낫습니다.
출퇴근 1시간 걸리는 넓은집보다는 직장근처의 작은집이 미래에 더 안전할수 있습니다.
재건축 대박을 노리기보다, 본인의 능력과 커리어를 키우는게 더 확실한 투자입니다.

모든 호황에는 끝이 있고, 큰 흐름은 개인의 노력만으로는 바꿀수 없습니다.
지금 무리하게 빚을내 집을 사는 결정이 10년뒤에 짐이 될수 있습니다.
집을 재산증식의 수단으로만 볼것이 아니라 살아가는 공간으로 바라보는 시각의 전환이 필요함.

 

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도시의 조건

대기업이 있어야하고,
젊은층들이 많아야 돈을 많이씀.
직장이 많이 밀집되 있어야함.

3가지만 충족되도, 알아서 음식점 및 편의시설은 생김.